부동산 PF위기 총선 이후 터진다. 태영건설 워크아웃 다음은 롯데건설?

 

금융계 쪽에서는 부동산 위기설이 최소한 1년 전부터 돌고 있었다고 합니다. 2022년 말에 위기를 예상하고 가장 위험할 것 같은 회사를 놓고 계속 모니터링을 했다고 합니다. 그때 단골로 나오는 회사가 태영과 롯데건설이었습니다. 태영은 이미 터진 상태이고 롯데는 위기를 어떻게든 넘어오고 있습니다. 

 

 

1) 부동산 PF란,

 

부동산 PF란 예를 들어 "여기다가  땅을 사서 아파트를 지어서 팔면 돈이 될 것 같은데 여기서 한번 해보자"며 프로젝트로 시작하는 것을 말합니다. 회사를 보고 투자하는 것이 아니라 돈이 될 것 같은 사업에 투자하는 것입니다.

태영건설의 경우 성수동에 있는 오피스텔 개발 사업 프로젝트를 시작합니다. 오래된 공장 부지를 1600억 원 정도에 사게 됩니다. 지분이 30% 되는데 문제는 가장 비쌀 때 샀다는 것입니다. 그때는 나름 잘 되던 시절이었으니 땅값이 비쌌을 것이고, 현재와 같은 상황을 예측했다면 사지 않았을 것입니다. 이렇게 돈을 빌려서 땅을 사는 것을 브릿지 론이라고 합니다.  태영건설은 금리가 엄청 올라가면서 삽도 못 뜨고 있는 상황이 되었습니다. 초기자금이 480억이 들어갔는데 금리는 계속 오르고 공사를 했을 때 나중에 팔릴지 고민하던 중 만기가 돌아오게 되는데 480억이 문제가 아니라 전국에 PF를 모두 합치면 3조가 넘는 상황에서 태영건설은 손을 들게 됩니다.  

 

2) 롯데건설은 언제까지 버틸 수 있을까?

 

앞에서 말씀드린 것처럼 부실기업 2위가 롯데건설이었습니다. 태영건설과 비슷한 상황이지만 롯데건설이 워크아웃이나 부도를 막을 수 있었던 이유는 쉽게 말해 가족 찬스를 썼는데요. 롯데 케미컬과 같은 계열사의 도움을 받게 됩니다. 몇 번의 부도위기를 겨우겨우 막고 있지만 본질적인 문제가 해결되지 않았기 때문에 상황이 나아질 것으로 보이지는 않습니다. 시중 4개 은행이 롯데건설의 든든한 후원자였던 롯데케미컬의 신용으로 펀드까지 조성해 가면서까지 부도의 위기를 막아 주었습니다. 문제는 여기서부터 시작됩니다. 롯데건설보다 신용등급이 3단계 위였던 롯데케미컬은 중국이 자체 개발을 하나하나 하기 시작하면서 수출에 큰 타격을 받게 됩니다. 그리고 2차 전지의 핵심 소재인 동박을 제조하는 기업 일진머티리얼즈를 너무 비싸게 인수했다는 평가을 받고 있습니다. 일진의 사채도 동시 상환을 해야 하는 상황에서 최근 2년 연속 마이너스 성장을 보이며 자기 코가 석자인 격이 되버렸습니다. 제2금융권과 소규모 금융사 연체율이 최고 20%까지 올라간 곳까지 생기면서 앞으로 부동산 PF 관련해서 중소 건설사와 소형 금융사들이 두 손 들고 나올 가능성이 점점 높아지고 있습니다. 

 

3) 해결방법은?

 

현재 PF 금리가 10% 내외의 수준에서 부도를 만기만 연장해 주면 이자부담이 엄청나게 많아집니다. 나중에 큰 위기를 넘기고 삽질하고 공사를 해서 분양을 했더라도 마진이 안 남는 공사가 돼버립니다. 기업 이익이 뚝 떨어지고, 이연만 시키고 있는 상황입니다. 만일 부도가 나게 되면 경매에 부쳐져서 누군가 싼값으로 사게 되면 훨씬 낮은 가격에서 사업이 다시 시작될 수 있습니다. 사업이 선순환이 될 가능성이 있습니다. 어디선가 이미 터뜨려줬어야 하는데 총선 때문에 미루자 미루자 하는 것이 미뤄질 문제가 아니라는 것입니다. 

 

 

(더 자세한 내용은 유튜브 채널 매불쇼 2023년 12월 28일 "애써 외면했던 부동산 시장 연쇄 도산 시작된다!" 박시동 평론가 편과 홍사훈의 경제쇼-박시동 경제전문가의 방송분 2024년 2월 15일을 확인하시기를 바랍니다. )